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CORONAVIRUS I ECONOMIA
Estando Así Las Cosas ¿Me Bajas El Alquiler?
Moratoria para las hipotecas y moratoria
para los alquileres; la situación producida por el impacto del coronavirus es
un auténtico terremoto en el sector inmobiliario,
con centenares de miles de afectados. Hace ya dos semanas se decretó la primera
moratoria, la hipotecaria, para los particulares afectados en su economía por
el decreto del estado de alerta con confinamiento.
El Real Decreto del pasado 17 de marzo,
permite retrasar el pago de las hipotecas para
ciertos colectivos especialmente vulnerables, sin pagar ningún tipo de
intereses, durante el tiempo en que se encuentre en vigor este RD.
El deudor hipotecario debe pasar a estar en situación de desempleo por la situación
de alarma y si es un profesional o empresario debe sufrir una caída importante
de sus ingresos. Además, el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no
puede sobrepasar tres veces el Indicador de Renta de Efectos
Múltiples( IPREM ), con cantidades máximas superiores en el caso de
tener hijos a cargo, personas mayores o discapacitados. Precisará que la cuota
hipotecaria, más los suministros básicos, sea superior al 35% de la unidad
familiar. Finalmente y a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad
familiar debe haber experimentado una disminución significativa de sus
ingresos.
Esta moratoria hipotecaria se ha
extendido, en un segundo envite, a los empresarios y autónomos que tengan
dificultades a la hora de pagar las cuotas de sus oficinas y locales
comerciales. No es una condonación, sino que tendrán que devolver las
cantidades de forma fraccionada en los próximos meses tras la finalización de
la alerta sanitaria. Además, se establecerá un mecanismo para que autónomos y
pymes suspendan también el pago de las
factura de electricidad, gas natural y otros productos derivados del petróleo,
al objeto de aliviar su situación mientras dure el estado de alarma. A esta situación de mora podrán acogerse
personas que tengan viviendas en alquiler cuando sufran impagos de
la renta por parte de sus inquilinos.
En la tercera semana de confinamiento
llegaron las medidas para aliviar la situación de los alquileres, con la
aprobación por el Consejo de Ministros de un decreto, que con un coste de 700 millones de euros, pretende mitigar el
impacto de la crisis sanitaria en el mercado del alquiler, permitiendo a los
inquilinos retrasos en el pago. Pero se
contemplan diferencias relacionadas con el tamaño del propietario de la
vivienda. Si es un pequeño arrendador, con menos de menos de 10
viviendas en propiedad, el inquilino en situación de vulnerabilidad económica
podrá pedir a su casero un «aplazamiento temporal y extraordinario en el pago
de la renta» y este tendrá 7 días para contestar. Si lo hace de forma negativa
el inquilino tendrá entonces la posibilidad de solicitar al Estado un préstamo sin intereses o ayudas directas para
afrontar el pago del alquiler.
En este sentido y con el objeto de
ayudar a los inquilinos, el Gobierno ha anunciado el lanzamiento de una línea
de créditos a través del Instituto de Crédito Oficial, para que las personas
que viven de alquiler y se encuentran en situación de vulnerabilidad,
puedan solicitar un crédito sin intereses, con que cubrir seis meses de alquileres y que podrán
devolver hasta en 10 años.
Si por el contrario es un gran tenedor
de vivienda, con más de diez propiedades a su nombre, ante la solicitud
del inquilino y si está de acuerdo, habrá una moratoria de cuatro meses en el pago del alquiler. En
caso de no estarlo, el arrendador se verá obligado a escoger entre una
reestructuración de la deuda de esos cuatro meses de mora en tres años, o una
quita del 50% de la deuda de hasta un máximo de cuatro meses, lo que viene
siendo una rebaja del 50% en el importe del alquiler durante cuatro meses.
El decreto contempla también una prórroga automática de todos los contratos de alquiler durante
seis meses; créditos a interés cero y ayudas directas para inquilinos con
dificultades para pagar los alquileres, junto con la paralización de los desahucios por impago de las
rentas, también durante seis meses. Con esta situación se aseguran los ingresos
por arrendamiento del 95% de los pequeños propietarios y salen más
perjudicados los grandes tenedores, fondos de inversión y socimis.
Son medidas necesarias ante la situación
que ya se vive y empeorará, en millones de hogares españoles; el cierre de una
gran parte del país y el parón de la actividad económica las convierten en
imprescindibles si no queremos tener una debacle el próximo mes. Sin
embargo, todas se fundamentan en créditos, a coste cero, pero que habrá que devolver en un espacio de tiempo.
Y en la débil economía de muchos compatriotas, viviendo al día, sin ahorros y
con empleos precarios y mal pagados, la situación de extrema necesidad que
llega en los próximos meses, va a convertir esta deuda en inasumible.
Y aunque parece que la terrible
situación hipotecaria y de alquileres está cubierta con los decretos del
Gobierno, queda un importante aspecto sin proteger y que deberá estudiarse,
porque vulnera a una gran parte del tejido económico del país. Se trata del
aplazamiento o incluso condonación, en el pago de alquileres de locales comerciales y oficinas cerradas
por la crisis sanitaria. Y no es baladí, ya que tampoco se prevé que la
actividad económica vuelva a la situación anterior al confinamiento decretado
por el Gobierno. Todo lo contrario, la reactivación de la economía será
lenta y dolorosa, con muchas empresas pequeñas y autónomos que no podrán
recuperarse de las perdidas y que dejarán un amargo reguero de nuevos parados.
Ante esta imprevisión u olvido, surge
una figura del derecho que podría tener aplicación en la coyuntura en la que
nos movemos. Rebus sic stantibus, (estando
así las cosas), una expresión latina presente en nuestro Derecho y que
se perfila como una solución a los conflictos por incumplimiento de
contrato por culpa del coronavirus. Incumplimientos sobrevenidos por una extraordinaria alteración de las circunstancias del
contrato desde el momento de su firma, que lleva a una de las partes a la
imposibilidad del cumplimiento de la obligación y que puede alterar el
conocido pacta sunt servanda o “los contratos
son para cumplirlos.
Es una posibilidad que se abre a
los autónomos o pequeños empresarios, con problemas para poder atender los
pagos de sus contratos de alquiler debido al cierre de la actividad. La crisis económica, sobrevenida al conjunto de la sociedad,
sea causa de la pandemia o de las medidas del Gobierno para atajarla, no era
predecible en ninguno de los contratos de alquiler y por eso se podría recurrir
a esta cláusula para paliar los efectos económicos que está conllevando el
parón en la actividad comercial.
Los empresarios y autónomos con locales
dedicados al comercio, ocio o restauración, gravemente afectados por las
medidas derivadas del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que declara el
estado de alarma para contener la propagación de la infección, ya se
están uniendo para pedir a sus arrendadores pagar tan sólo un 20% de la renta
estipulada, hasta que puedan abrir sus establecimiento al público. Pagar
el alquiler en su totalidad, aunque sea con préstamos que habrá que devolver,
es inviable para la marcha del negocio en el futuro.
Son casos en los que el objeto y la
finalidad del contrato es imposible de cumplir por
la situación derivada de la pandemia, circunstancia que es totalmente ajena a
la voluntad de los contratantes, quienes, sin embargo, como empresarios que
son, mantienen su firme decisión y compromiso de continuar la relación
contractual, que les facilita su modo de vida, una vez superada la actual crisis sanitaria.
De esta forma parece legalmente
factible, al amparo de esta cláusula presente en nuestro
ordenamiento jurídico y con repetidas sentencias del Tribunal
Supremo, contemplar lo que quieren los empresarios, una reducción del precio,
aplazamientos en el pago o incluso la suspensión temporal de las obligaciones
recíprocas del contrato, respetándose con ello el principio general de Derecho
de conservación de los mismos. Hay que decir que:
·
La cláusula rebus sic stantibus es
un mecanismo de restablecimiento del equilibrio de las prestaciones cuando, por
circunstancias sobrevenidas, a una de las partes le resulta imposible o gravoso
su cumplimiento.
·
Es únicamente aplicable a los contratos a largo plazo o
de tracto sucesivo y de ejecución diferida y sólo opera en los
casos de una alteración extraordinaria o una desproporción entre las
pretensiones de las partes contratantes.
·
Tradicionalmente ha sido una cláusula de aplicación muy
restrictiva, pero el actual escenario de crisis sanitaria y
económica podría conseguir que se considerara su aplicación, al estimar que las
actuales circunstancias han afectado gravemente al desarrollo de las relaciones
contractuales en el alquiler de locales y oficinas.
Es cierto que los tribunales se han
mostrado tradicionalmente reacios a su aplicación, pero puede considerarse
excepcional, por circunstancias imprevisibles y que produzcan una
desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes. En estos
supuestos puede plantearse una modificación, ni extinción
ni resolución del contrato. Y es en éste sentido en el que el Tribunal Supremo reconoce la necesidad de
corregir los desequilibrios cuando sobrevienen hechos extraordinarios,
imprevisibles y capaces de provocar el desequilibrio de las prestaciones
básicas del contrato. Como en las sentencia SSTS de 19 de abril
de 1985 y 9 de mayo de 1983.
En los tres meses transcurridos desde
que se inició el año hemos entrado en una crisis sanitaria, económica y social
sin precedentes. Nadie ha vivido una situación similar.
Y las medidas que seamos capaces de adoptar marcarán nuestras posibilidades
como país y la vida de nuestros hijos. Es necesario, es obligado, que todos tomemos
conciencia de la situación y que hagamos todo lo posible, anteponiendo el
futuro de nuestra nación a nuestros derechos y situaciones individuales. Hay
que enfocar la crisis de manera muy distinta a como se hizo en el 2008, que fue
pagada por el pueblo.Vamos a salir todos juntos y para ellos todos tenemos que
colaborar en el esfuerzo común, personas y empresas, administración y partidos
políticos, sindicatos y organizaciones empresariales. Es el futuro de todos el que está en juego y el
esfuerzo colectivo que estamos realizando y que se ve en todos los rincones de
nuestra geografía, no va a ser en vano. Lo vamos a conseguir.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
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