La Yenka Inmobiliaria Vuelve A
Sonar
En esto del
inmobiliario no salimos de un problema para meternos en otro. Al lío del
Supremo con el Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados le
sigue el barullo de los alquileres, con un decreto ley publicado el 18 de
diciembre de 2018 en el Boletín Oficial del Estado
(BOE), con los nuevos cambios legales en materia de
alquiler y que decae tras 35 días, al no ponerse de acuerdo
el PSOE y Podemos sobre
su total idoneidad, por no incluirse una limitación en el precio del alquiler y
la incorporación del IPC para las subidas.
Fueron 243 votos en
contra, PP, C’s, Podemos, Bildu y ERC, frente a 103 favorables, PSOE, Coalición
Canaria, Compromís, PDeCAT y PNV, los que derrotaron la iniciativa de Pedro
Sánchez y obligarán al Consejo de Ministros a intentar aprobar otro decreto lo
antes posible. De momento la derogación del real decreto devolverá
la situación de los alquileres al 18 de diciembre, una vez que se publique en
el BOE el acuerdo de derogación, eso sí, sin efectos retroactivos.
Todo comenzó cuando el
pasado mes de octubre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias firmaron un acuerdo que
recogía en su punto 3.2 la modificación de la normativa del mercado del alquiler inmobiliariopara poner techo a las
subidas abusivas de los precios del alquiler en determinadas zonas. Se
contemplaba habilitar “a los ayuntamientos para la elaboración de un
índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología
objetiva y sujetos a revisión periódica”. Los ayuntamientos podrían declarar
como “zonas calientes” aquellas en las que se hubiera
producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual,
que estuviera imposibilitando el derecho constitucional a la
vivienda.
Pero en el camino, ya
sea por la opinión de algunos expertos, que consideran que este
intervencionismo en el mercado pudiera no ser muy constitucional, además de
dudar de su eficacia, ya por la presión ejercida desde fondos de inversión y
sector financiero que ven peligrar unos beneficios que ya están comenzando a
percibir, el PSOE se echó atrás. Y donde dijo digo, llegó el diego. A la
ministra de Economía, Nadia Calviño,
más cercana a los intereses bancarios que Ábalos, se le atribuye el
chasco que la votación del martes ha supuesto para los inquilinos.
Y el caso es que el
preámbulo del real decreto hacía un diagnóstico acertado de la realidad del mercado inmobiliario, ya que partía del
reconocimiento del Derecho a la Vivienda como
un derecho fundamental, de reconocer también la insignificancia del Parque Público de Vivienda Social, de admitir la
obligación de cumplir el Pacto Internacional por los
Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC)…
Y para lograr
subvertir la situación, con la intención de facilitar el alquiler y
proteger a los inquilinos, el real decreto ley de medidas urgentes
en materia de vivienda, ahora decaído, ampliaba de tres a cinco años los
contratos de alquiler y hasta siete si el arrendador era una persona jurídica.
La prórroga tácita del contrato pasaba también
de uno a tres años y limitaba a dos mensualidades la fianza que se podría
exigir a los arrendatarios, así como la obligación de que el arrendador, en el
caso de ser una persona jurídica, asumiera los gastos de gestión
inmobiliaria y de formalización del contrato.
La norma mejoraba
además la coordinación de los servicios sociales y los tribunales en casos
de desahucios. Para ello, contemplaba cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil en los casos que
afectaran a personas o familias vulnerables para que se paralizaran los
procedimientos, hasta que se encontrara por parte de las administraciones
implicadas una alternativa habitacional.
El decreto también
intentaba intervenir en la vivienda turística, modificando la ley de propiedad horizontal para permitir que
fueran necesarios tres quintos de los vecinos para aprobar la actividad
turística en sus edificios, así como que dichos apartamentos deberían aportar
más a los gastos comunitarios por las molestias y la mayor utilización de zonas
y equipamiento común.
Sin embargo, a pesar
de todo este aparente buenismo, el real decreto se quedaba muy corto, ya que no
proponía ninguna medida tendente a forzar la salida al mercado de los 3,4
millones de casas deshabitadas que señala el INE, y aunque reconocía la
existencia de una burbuja en relación con los precios de los
alquileres, no adoptaba ninguna medida para abaratarlos. De igual
manera no intentaba limitar los incrementos de renta vinculándolos al IPC, que parece lo más lógico. El PIDESC, se
viola y se seguirá violando cada vez que se produzca un desalojo forzoso a
familias vulnerables sin alternativa habitacional. Y a pesar de reconocer como
fundamental el Derecho a la Vivienda adecuada,
el acceso a la misma sigue vinculado exclusivamente al nivel de renta de cada
persona o familia, sin que se garantice el derecho de acceso a las gentes sin
renta o con rentas insuficientes. Y, para terminar, no permite a los
ayuntamientos intervenir en las denominadas zonas tensionadas al
no incluir la elaboración de índices de referencia de los
precios del alquiler.
Con estas carencias Unidos Podemos vota
en su contra y ahora todo ha vuelto a la casilla de salida y tan sólo los
contratos firmados entre el 19 de diciembre y la fecha en que se publique en el
BOE el acuerdo de derogación, estarán sujetos a las nuevas medidas, ya que han
sido firmados conforme a las normas vigentes durante el último mes. Por
ello, la duración mínima de estos contrato será de cinco años, más tres
de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona
jurídica), la limitación del aval adicional al mes de fianza a dos
mensualidades y el pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si
es una persona jurídica.
Para los siguientes acuerdos de
arrendamiento se tomará como referencia la reforma de la Ley de Arrendamientos
Urbanos (LAU), que hizo el Gobierno del PP en 2013. Volvemos a que la duración
mínima del contrato sea de tres años más uno de prórroga tácita. El arrendador
podrá solicitar los avales adicionales al mes de fianza que estime oportunos,
sin ningún tipo de límite y también que sea el inquilino quien pague la
comisión, si en la operación de arrendamiento ha intervenido alguna agencia
inmobiliaria.
También queda anulada
la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico y
la prerrogativa de que las comunidades de vecinos puedan prohibir nuevos
alquileres turísticos con un acuerdo de tres quintas partes de los propietarios
o la obligatoriedad de ampliar el fondo de reserva al 10%.
Y con los desahucios ocurre lo mismo, ya que el decreto
modificó el procedimiento que debían seguir los juzgados ante desahucios a
través de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Permitiendo que el inquilino alegase
vulnerabilidad social, lo que obligaba al juez a pedir un informe a los
servicios sociales. En caso de que el informe ratificase esa situación, el
desahucio se paralizaba un mes (dos si el propietario era una persona jurídica.
Otra de las normas que
se suprimen es la exención del pago del Impuesto sobre Actos
Jurídicos Documentados en los alquileres de vivienda para uso
estable, un tributo que de facto tenía
poca incidencia porque muchas veces no se pagaba. Por último, quedarán suprimidas
las modificaciones de la Ley de Haciendas Locales que habilitaban a los
Ayuntamientos para no repercutir el IBI en alquileres sociales, cuando el
arrendador fuera una agencia o entidad pública, para bonificar el 95% de ese
impuesto en alquileres de rentas limitadas o para recargar un extra a los
propietarios de inmuebles desocupados.
El revés puede suponer un importante
toque de atención a un PSOE que, como siempre le sucede, había prometido
algunas cosas que ahora se le hace difícil cumplir. Y es que en esto de la
vivienda hay muchos implicados y mucha pasta en juego, sobre todo por parte de
fondos buitre, socimis y entidades financieras, que han aprovechado los bajos
precios de la crisis para hacerse con un parque inmobiliario que ahora quieren
rentabilizar.
Las excusas del Gobierno de Sánchez, asegurando que no es
ni jurídica ni constitucionalmente fácil intervenir en los precios de los
alquileres a los particulares, combinadas con sus lamentos por los seis
millones de personas que viven de alquiler en nuestro país y que ven truncadas
sus expectativas, son poco convincentes. Ahora tiene otra oportunidad
para hablar con Podemos e intentar acordar el próximo real decreto que
impulsará el Consejo de Ministros – se
habla de algunas semanas- y que deberá ser votado en la Cámara en el plazo de
un mes. Las exigencias de Podemos continúan siendo las mismas y Fomento parece
enrocado en su negativa a incorporarlas.
La yenka inmobiliaria vuelve a sonar y el
pasito atrás, después de pasar por la izquierda y la derecha, parece que se va
haciendo norma. El problema continúa siendo siempre el mismo, la vivienda no es
un derecho constitucional sino un bien de inversión.
De esta forma tropezaremos siempre con los mismos intereses. Cambios en la
fiscalidad y mayor presión sobre las viviendas desocupadas para
ponerlas en el mercado, parecen la única salida.
Eduardo Lizarraga
La Yenka Inmobiliaria Vuelve A
Sonar
En esto del
inmobiliario no salimos de un problema para meternos en otro. Al lío del
Supremo con el Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados le
sigue el barullo de los alquileres, con un decreto ley publicado el 18 de
diciembre de 2018 en el Boletín Oficial del Estado
(BOE), con los nuevos cambios legales en materia de
alquiler y que decae tras 35 días, al no ponerse de acuerdo
el PSOE y Podemos sobre
su total idoneidad, por no incluirse una limitación en el precio del alquiler y
la incorporación del IPC para las subidas.
Fueron 243 votos en
contra, PP, C’s, Podemos, Bildu y ERC, frente a 103 favorables, PSOE, Coalición
Canaria, Compromís, PDeCAT y PNV, los que derrotaron la iniciativa de Pedro
Sánchez y obligarán al Consejo de Ministros a intentar aprobar otro decreto lo
antes posible. De momento la derogación del real decreto devolverá
la situación de los alquileres al 18 de diciembre, una vez que se publique en
el BOE el acuerdo de derogación, eso sí, sin efectos retroactivos.
Todo comenzó cuando el
pasado mes de octubre Pedro Sánchez y Pablo Iglesias firmaron un acuerdo que
recogía en su punto 3.2 la modificación de la normativa del mercado del alquiler inmobiliariopara poner techo a las
subidas abusivas de los precios del alquiler en determinadas zonas. Se
contemplaba habilitar “a los ayuntamientos para la elaboración de un
índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología
objetiva y sujetos a revisión periódica”. Los ayuntamientos podrían declarar
como “zonas calientes” aquellas en las que se hubiera
producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual,
que estuviera imposibilitando el derecho constitucional a la
vivienda.
Pero en el camino, ya
sea por la opinión de algunos expertos, que consideran que este
intervencionismo en el mercado pudiera no ser muy constitucional, además de
dudar de su eficacia, ya por la presión ejercida desde fondos de inversión y
sector financiero que ven peligrar unos beneficios que ya están comenzando a
percibir, el PSOE se echó atrás. Y donde dijo digo, llegó el diego. A la
ministra de Economía, Nadia Calviño,
más cercana a los intereses bancarios que Ábalos, se le atribuye el
chasco que la votación del martes ha supuesto para los inquilinos.
Y el caso es que el
preámbulo del real decreto hacía un diagnóstico acertado de la realidad del mercado inmobiliario, ya que partía del
reconocimiento del Derecho a la Vivienda como
un derecho fundamental, de reconocer también la insignificancia del Parque Público de Vivienda Social, de admitir la
obligación de cumplir el Pacto Internacional por los
Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PIDESC)…
Y para lograr
subvertir la situación, con la intención de facilitar el alquiler y
proteger a los inquilinos, el real decreto ley de medidas urgentes
en materia de vivienda, ahora decaído, ampliaba de tres a cinco años los
contratos de alquiler y hasta siete si el arrendador era una persona jurídica.
La prórroga tácita del contrato pasaba también
de uno a tres años y limitaba a dos mensualidades la fianza que se podría
exigir a los arrendatarios, así como la obligación de que el arrendador, en el
caso de ser una persona jurídica, asumiera los gastos de gestión
inmobiliaria y de formalización del contrato.
La norma mejoraba
además la coordinación de los servicios sociales y los tribunales en casos
de desahucios. Para ello, contemplaba cambios en la Ley de Enjuiciamiento Civil en los casos que
afectaran a personas o familias vulnerables para que se paralizaran los
procedimientos, hasta que se encontrara por parte de las administraciones
implicadas una alternativa habitacional.
El decreto también
intentaba intervenir en la vivienda turística, modificando la ley de propiedad horizontal para permitir que
fueran necesarios tres quintos de los vecinos para aprobar la actividad
turística en sus edificios, así como que dichos apartamentos deberían aportar
más a los gastos comunitarios por las molestias y la mayor utilización de zonas
y equipamiento común.
Sin embargo, a pesar
de todo este aparente buenismo, el real decreto se quedaba muy corto, ya que no
proponía ninguna medida tendente a forzar la salida al mercado de los 3,4
millones de casas deshabitadas que señala el INE, y aunque reconocía la
existencia de una burbuja en relación con los precios de los
alquileres, no adoptaba ninguna medida para abaratarlos. De igual
manera no intentaba limitar los incrementos de renta vinculándolos al IPC, que parece lo más lógico. El PIDESC, se
viola y se seguirá violando cada vez que se produzca un desalojo forzoso a
familias vulnerables sin alternativa habitacional. Y a pesar de reconocer como
fundamental el Derecho a la Vivienda adecuada,
el acceso a la misma sigue vinculado exclusivamente al nivel de renta de cada
persona o familia, sin que se garantice el derecho de acceso a las gentes sin
renta o con rentas insuficientes. Y, para terminar, no permite a los
ayuntamientos intervenir en las denominadas zonas tensionadas al
no incluir la elaboración de índices de referencia de los
precios del alquiler.
Con estas carencias Unidos Podemos vota
en su contra y ahora todo ha vuelto a la casilla de salida y tan sólo los
contratos firmados entre el 19 de diciembre y la fecha en que se publique en el
BOE el acuerdo de derogación, estarán sujetos a las nuevas medidas, ya que han
sido firmados conforme a las normas vigentes durante el último mes. Por
ello, la duración mínima de estos contrato será de cinco años, más tres
de prórroga tácita (siete años iniciales si el arrendador es una persona
jurídica), la limitación del aval adicional al mes de fianza a dos
mensualidades y el pago de los gastos inmobiliarios por parte del arrendador si
es una persona jurídica.
Para los siguientes acuerdos de
arrendamiento se tomará como referencia la reforma de la Ley de Arrendamientos
Urbanos (LAU), que hizo el Gobierno del PP en 2013. Volvemos a que la duración
mínima del contrato sea de tres años más uno de prórroga tácita. El arrendador
podrá solicitar los avales adicionales al mes de fianza que estime oportunos,
sin ningún tipo de límite y también que sea el inquilino quien pague la
comisión, si en la operación de arrendamiento ha intervenido alguna agencia
inmobiliaria.
También queda anulada
la exclusión explícita de la LAU de los contratos de alquiler turístico y
la prerrogativa de que las comunidades de vecinos puedan prohibir nuevos
alquileres turísticos con un acuerdo de tres quintas partes de los propietarios
o la obligatoriedad de ampliar el fondo de reserva al 10%.
Y con los desahucios ocurre lo mismo, ya que el decreto
modificó el procedimiento que debían seguir los juzgados ante desahucios a
través de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Permitiendo que el inquilino alegase
vulnerabilidad social, lo que obligaba al juez a pedir un informe a los
servicios sociales. En caso de que el informe ratificase esa situación, el
desahucio se paralizaba un mes (dos si el propietario era una persona jurídica.
Otra de las normas que
se suprimen es la exención del pago del Impuesto sobre Actos
Jurídicos Documentados en los alquileres de vivienda para uso
estable, un tributo que de facto tenía
poca incidencia porque muchas veces no se pagaba. Por último, quedarán suprimidas
las modificaciones de la Ley de Haciendas Locales que habilitaban a los
Ayuntamientos para no repercutir el IBI en alquileres sociales, cuando el
arrendador fuera una agencia o entidad pública, para bonificar el 95% de ese
impuesto en alquileres de rentas limitadas o para recargar un extra a los
propietarios de inmuebles desocupados.
El revés puede suponer un importante
toque de atención a un PSOE que, como siempre le sucede, había prometido
algunas cosas que ahora se le hace difícil cumplir. Y es que en esto de la
vivienda hay muchos implicados y mucha pasta en juego, sobre todo por parte de
fondos buitre, socimis y entidades financieras, que han aprovechado los bajos
precios de la crisis para hacerse con un parque inmobiliario que ahora quieren
rentabilizar.
Las excusas del Gobierno de Sánchez, asegurando que no es
ni jurídica ni constitucionalmente fácil intervenir en los precios de los
alquileres a los particulares, combinadas con sus lamentos por los seis
millones de personas que viven de alquiler en nuestro país y que ven truncadas
sus expectativas, son poco convincentes. Ahora tiene otra oportunidad
para hablar con Podemos e intentar acordar el próximo real decreto que
impulsará el Consejo de Ministros – se
habla de algunas semanas- y que deberá ser votado en la Cámara en el plazo de
un mes. Las exigencias de Podemos continúan siendo las mismas y Fomento parece
enrocado en su negativa a incorporarlas.
La yenka inmobiliaria vuelve a sonar y el
pasito atrás, después de pasar por la izquierda y la derecha, parece que se va
haciendo norma. El problema continúa siendo siempre el mismo, la vivienda no es
un derecho constitucional sino un bien de inversión.
De esta forma tropezaremos siempre con los mismos intereses. Cambios en la
fiscalidad y mayor presión sobre las viviendas desocupadas para
ponerlas en el mercado, parecen la única salida.
Eduardo Lizarraga
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