42 VIVIENDA. POR
EDUARDO LIZARRAGA
El 2018 Volverá A Ser Un Año De Crecimiento
Cerramos el
año 2017 con una incontestable recuperación del mercado inmobiliario, con
475.000 operaciones de compraventa, avanzando casi un 17% sobre el 2016 y
vislumbrando un fortalecimiento que superará esta cifra para el año que
comienza. En el 2018 se terminará consolidando la recuperación en
las zonas aún titubeantes, aunque seguiremos hablando de mercado a
varias velocidades. Diferencias que no deberían impedir superar las 550.000
operaciones de compraventa, es decir, volver a los niveles del año 2008.
La Comunidad
de Madrid, Cataluña y Andalucía han sido las líderes en operaciones de
compraventa este año que finaliza y deberán mantener su posición para
el 2018.
La
recuperación del inmobiliario marcha en paralelo con la recuperación económica
del país, con el incremento de las operaciones de concesión de créditos
por parte de las entidades financieras y con la llegada al mercado nacional de inversores extranjeros y nacionales al calor
de la rentabilidad de alquileres residenciales y vacacionales.
Mejores perspectivas para la vivienda
nueva
No termina de
dar alegrías la vivienda nueva, con un diferencial de precios que la aleja de
la vivienda de segunda mano y lo demuestran las cifras de ventas con un
75% de las operaciones para la vivienda usada. Y los compradores siguen
decantándose por viviendas de no más de 150.000 euros y
de entre 60 y 90 metros cuadrados. De los pisos estrella de dos
habitaciones de antes de la crisis, hemos pasado a los de tres habitaciones y
de cuatro si son viviendas unifamiliares.
Continúa descendiendo el tiempo medio de venta de una vivienda,
que de los 9,1 meses de antes del verano se ha colocado ya en siete meses para
la vivienda habitual y en nueves meses para la vacacional.
A pesar de sus datos más bien grises en
el 2017, la vivienda nueva tiene que reaccionar en el 2018 y comenzar a dar
alegrías y lo indica tanto el número de visados concedidos, que no deja de
incrementarse, como la avidez por vivienda nueva que se percibe en algunos
mercados. En todo caso, una cifra cercana al 20% de incremento para las
viviendas iniciadas podría estar cercana a la realidad.
Los datos del
año 2017 son conocidos, algo más de 75.000 viviendas iniciadas, al que
aplicando el 20% nos dejaría la previsión de una cifra superior a las
92.000 viviendas iniciadas en el 2018. Y si hablamos de visados, los 118.000
proyectos de éste año, más el 20%, nos dejará una cifra cercana a los 140.000 viviendas visadas en
el 2018.
Vuelven a ser las comunidades de Madrid,
Cataluña y, Andalucía las de mayor volumen de viviendas iniciadas para
este año y el que viene, con Cantabria, La Rioja y Asturias en la cola. No
obstante, en 2018, las comunidades que más crecerán porcentualmente en cuanto a
proyectos iniciados serán las Islas Canarias, Andalucía y el País Vasco y, en
cuanto a proyectos terminados, La Rioja, las Islas Baleares y la Comunidad
Valenciana.
Madrid,
Barcelona y sus coronas metropolitanas, junto a ciudades cercanas a los
200.000 habitantes, son las que están mostrando una mayor actividad promotora, junto con la Costa del Sol, los
dos archipiélagos y algunos municipios de la costa alicantina y la catalana. En
el resto la actividad puede llegar a ser casi inexistente. Es preciso señalar
que el stock existente en vivienda nueva continúa absorbiéndose y
que a lo largo de este año 2017 se ha reducido en casi un 26%, quedando todavía
sin vender unas 300.000 viviendas. La situación deberá seguir mejorando en el
2018, aunque ya no con tanta intensidad, tal vez un 15%, hasta alcanzar
la cifra de las 250.000 viviendas y quedando promociones prácticamente
invendibles.
En España, existen 62,4 viviendas en
stock por cada 10.000 habitantes. En Castilla-La Mancha, la Comunidad
Valenciana y La Rioja se supera ampliamente este dato, aunque Castilla y León,
la Región de Murcia, Asturias, Aragón, Galicia y Cantabria también superan la
media estatal. En el lado contrario de la tabla, la Comunidad de Madrid, las
Islas Baleares, Extremadura y Cataluña disponen de los valores más bajos.
Los precios continuarán con incrementos
cercanos al 5%
Y en lo que a
precios se refiere, las previsiones para el 2018 indican una subida media de precios cercana al 4,8%, tras
alcanzarse el 4,9% este año. La Comunidad de Madrid (7,5%), Cataluña (7%) y las
Islas Baleares (5,6%) son las comunidades que experimentan unos aumentos de
precios más elevados, pese a que el valor medio de las compraventas sea más
alto en las Baleares, Madrid y el País Vasco, tanto en 2017 como en 2018. El
año que viene, las que más aumentarán el valor porcentual de las transacciones
serán la Comunidad de Madrid, la Comunidad Valenciana y las Islas Canarias.
El esfuerzo
medio que debe realizar un hogar en España para adquirir su vivienda ha
aumentado de forma moderada hasta los 6,95 años de renta bruta
destinada al pago de la misma, aunque supone una reducción del
30,5% con respecto al dato de 2007, cuando se requerían más de nueve años de
ingresos brutos anuales.
El mercado del alquiler seguirá en alza
Y ante este esfuerzo económico, la caída
de los sueldos, la movilidad geográfica y la inseguridad laboral, muchos
españoles se han decantado y continuarán haciéndolo por el mercado del
alquiler, que ha alcanzado ya la cifra de un 23%. A este alquiler residencial
es preciso sumarle el alquiler vacacional, al que los inversores no dejan
de echar gasolina, haciendo subir los precios de una manera preocupante.
Madrid es la que ha experimentado un
crecimiento más importante en cuanto al número de hogares que viven de alquiler
desde 2004, alcanzando el 28,9% en 2016 y ocupando el tercer lugar del ranking,
solo por detrás de los dos archipiélagos.
El precio
medio del alquiler en España sigue avanzando y experimentará una subida media del 2% en este segundo semestre
del año con respecto al primero. Para una vivienda de 80-90 m2, la renta media
en el país es de 620€, aunque en comunidades como las Islas Baleares (1.065€),
la Comunidad de Madrid (1.025€) o el País Vasco (945€), entre otras, se supera
esta cifra. La previsión es que finalicemos el año con un precio medio por
metro cuadrado por encima de los 8 euros, un 9% más en comparación con 2016. Y
para el 2018 seguirá subiendo, provocando tensiones indeseables en determinadas
zonas.
La rentabilidad bruta media para una
vivienda en alquiler es del 5,5%, con Cataluña (6,1%), la Comunidad de Madrid
(5,8%), las Islas Baleares (5,8%) y las Islas Canarias (5,7%) por encima de
esta media nacional.
Y como
siempre sucede no es un horizonte totalmente despejado el que se nos muestra
para el 2018, la crisis catalana, que no se ha resuelto, la nueva ley
hipotecaria que puede hacer que los bancos endurezcan sus condiciones, alguna
decisión hipotecaria aún pendiente del TJUE, como es la cláusula de vencimiento
anticipado y la falta de suelo y sus precios, son incertidumbres que nos
esperan ya a la vuelta de la esquina. Pero a pesar de todo ello, el 2018 volverá a ser un año de crecimientos.
Eduardo Lizarraga
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