Atenció!!!
La escasa oferta mantiene los precios del inmobiliario
De susto en susto a lo
largo de todo el mes y con la clara certeza de que la acción del BCE
subiendo sus tipos de interés oficial en 50 puntos básicos ha sido la
causante, febrero ha terminado con un euríbor en 3,534% de media.
Es decir, con la cifra más alta desde el 2008.
Pero esto no se queda
aquí, ni muchísimo menos, la presidenta del emisor, Christine Lagarde,
aseguró en la última reunión del pasado 2 de febrero que subirá los tipos en 50
puntos básicos el próximo 16 de marzo, hasta el 3,5%, dejando la puerta abierta
a otra posible alza en mayo. De esta forma, los intereses hipotecarios vivirán
los próximos meses situaciones muy similares a este febrero, con las palabras
de la presidenta del BCE presionándolos al alza. La
carrera hacia el 4% está servida y subiendo una décima mensual
se llegará antes de junio.
En estos momentos, a
quien le toque revisar una hipoteca de 180.000 euros a 25 años, con un
diferencial del 1%, que vaya preparando la cartera, porque va a pasar de pagar
unos 650 euros a tener que desembolsar mensualmente algo más de 1000; es decir,
una subida de 350 euros.
La carrera comenzó el
2 de febrero del pasado año, cuando el BCE confirmó su intención de subir los
tipos oficiales para contener la inflación. Y lo hizo en
septiembre, octubre, diciembre y el pasado 2 de febrero. A cada anuncio nuevo
tirón del euríbor y con el de este próximo 16 de marzo nos iremos aproximando
al 4%, sin contar con lo que suceda en mayo. Nada va a librar, a todos los que
tengan que revisar este año, a subidas de cuota hipotecaria cercanas al
50%.
Con la particularidad
de que cuanto mayor sea la hipoteca, mayor será el porcentaje de subida que
experimentará. Por ejemplo, en un préstamo de 300.000 euros con las mismas
condiciones mencionadas en el caso anterior vemos que el encarecimiento
asciende hasta los 580 euros cada mes al pasar de una cuota de 918 euros a
una de casi 1.500 euros. Esto supone un encarecimiento anual de casi 7.000
euros en el préstamo.
A pesar de que muchos
de los compradores que han adquirido vivienda estos dos
últimos años lo han hecho contratando una hipoteca fija, más del 70% de las
hipotecas que existen en nuestro país son con tipo variable; para todos estos
afectados la subida tiene tintes de drama, y más aún si la combinamos con la
alta inflación existente. El consumo y el ocio se perfilan como los principales
damnificados.
Por esta razón el
Gobierno, que contempla con creciente preocupación la situación, anunció a
finales del pasado año que durante todo este año 2023 los bancos no
podrían cobrar comisiones a aquellos clientes que quisieran amortizar
totalmente la hipoteca o subrogarla. Por tanto ahora, las subrogaciones y las
cancelaciones de hipoteca son casi gratuitas, ya que los usuarios solamente
tendrán que pagar los trámites asociados a la operación como puede ser la
tasación de la vivienda. Con la situación empeorando y sin poder vislumbrar el
final, ya se está hablando de poner un tope a las subidas que pueden
realizarse a las hipotecas, aunque es una medida de difícil aplicación y
que contará con la oposición frontal de la banca.
Si difícil es la
situación de los que ya cuentan con vivienda e hipoteca, también es complicada
la decisión de los que pensaban comprar vivienda y por ende
del mercado inmobiliario. En el caso de las nuevas hipotecas las familias ya
tienen que destinar una parte considerable de sus ingresos al pago de la
hipoteca y creciendo; se estima que ya se acerca de media al 40% y esto puede
suponer que, con las medidas de endurecimiento hipotecario para evitar
sobreendeudamientos, la concesión de hipotecas se dificulta. El
hipotético comprador deberá buscar una vivienda más barata, negociar con el
vendedor a la baja o esperar a que los intereses desciendan, lo que no será
este año, ni tampoco el siguiente.
Las operaciones
de compraventa llevan descendiendo desde el pasado mes de octubre,
cuando los registros notariales certificaron una caída de un 4,9%, achacable
sin duda al incremento de los tipos de interés, que está sacando posibles
compradores del mercado y por otro a la generalizada negativa de los
propietarios a rebajar sus expectativas.
Ante una demanda a la
baja debería estarse produciendo ya un reajuste de precios, pero no está siendo
así, al menos de forma contundente, avanzando hacia una cierta estabilización
sin caídas bruscas.
Y es que en el
complejo tablero del sector inmobiliario hay fuerzas que están
actuando en sentidos opuestos. Por un lado, la escasa oferta de obra
nueva, que se va a prolongar al menos dos años, está canalizado compradores
de este sector hacia la segunda mano, lo que causa que la demanda descienda
lentamente. Pero además continúa la afluencia de compradores extranjeros,
para los que el precio de la vivienda en España es muy favorable y cuya
capacidad de compra distorsiona una posible caída del precio.
Frente a mercados
europeos en los que el precio de la vivienda crece a dos dígitos y con cifras
superiores a la inflación, en España el precio de la vivienda se incrementó de
media un 1,32% el segundo semestre del 22, por lo que en euros constantes,
descontando el efecto de la inflación, el precio de los inmuebles
sufrió un ajuste del 7%, pudiendo prolongarse este ajuste en 2023 en tanto
el BCE continúe subiendo los tipos. En este sentido merece la pena destacar que
el BCE publicó en su boletín económico un estudio asegurando que un aumento de
un punto porcentual de los tipos hipotecarios provoca un descenso de
alrededor del 5% en los precios de la vivienda (al cabo de dos años) y
una caída de la inversión en inmuebles del 8%.
En todo caso a la
política restrictiva del BCE le están saliendo muchas críticas, la última del
FMI que está cuestionando la agresividad de las subidas de tipos de interés
aplicada por los bancos centrales en su lucha contra la inflación y que está
ahogando a familias y empresas, comenzando a hundir el consumo y llegando ya a
alterar el mercado laboral. La recesión económica para
controlar los precios se ha convertido en el objetivo de Lagarde, agarrada al
mantra de su mandato de bajar la inflación al 2% cueste lo que
cueste.
Tal vez no sea la
mejor manera, sobre todo teniendo en cuenta que en el origen de esta inflación
están los precios internacionales de la energía, los efectos de salida de la
pandemia y la invasión rusa de Ucrania, que se están dejando de lado. Meter a
Europa en recesión para luego tener que ayudar para salir de ella, puede no ser
una medida muy inteligente.
Otro problema a tener en
cuenta y que debe atormentar el día a día del BCE, es que si no consiguen bajar
la inflación en un periodo corto de tiempo, junto con el mantenimiento de unos
precios altos, se va a producir un lógico efecto de subidas de salarios y
conflictos sociales. Y no parece que la subida enloquecida de los tipos de
interés oficiales esté causando el efecto deseado, lo que puede estar indicando
que la ortodoxia oficial sea errónea y haya que buscar otras vías, so pena de
dejar a los más desfavorecidos por el camino. Cambiar el objetivo de inflación
e incidir en las otras posibles variables parece obligado.
Y en cuanto a las
consecuencias en el inmobiliario para este año y el próximo, la escasa
oferta mantiene los precios del inmobiliario. La demanda se va a mantener a
pesar de los costes hipotecarios, por ausencia de obra nueva, flujo constante
de compradores extranjeros y el problema añadido, específico de la banca
española, de escasa retribución de los depósitos que no anima
precisamente a vender una propiedad para perder dinero en el banco por la
elevada inflación.
La inversión
en el inmobiliario va a seguir manteniéndose, sobre todo para los que
puedan no depender de las hipotecas. De momento hay un cierto equilibrio que
puede terminar por saltar si Lagarde continúa con su idea fija del 2% de
inflación y subidas del precio del dinero hasta conseguirla.
Eduardo Lizarraga
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