Entre la locura
y el descontrol
La
percepción se confirma y el precio medio de la vivienda continúa subiendo,
en concreto un 2,7% interanual, alcanzando ya los 1.245 euros por metro
cuadrado. Cataluña y la Comunidad de Madrid, con un 11,3% y un 9%
respectivamente, se sitúan en la parte alta de la tabla de incremento de
precios. En todo caso, como decía Pío Baroja, la estadística es la ciencia más
inexacta que existe –tenía un amigo que se había ahogado en un río de 0,2 mts
de profundidad media-. Y así, mientras Madrid y Cataluña inician una escalada
de precio en la que inversores y alquiler turístico tienen mucho que ver,
otras regiones, como País Vasco, La Rioja o Murcia, marcan descensos
interanuales en éste primer cuatrimestre.
Estamos
viviendo el nacimiento de una nueva burbuja inmobiliaria, muy localizada
geográficamente y que ya está comenzando a originar problemas en las zonas
afectadas. Seguimos sin entender que la vivienda no puede ser un bien
especulativo, sino un derecho de todos los españoles, y si dejamos al
mercado que regule su situación, cosa que le encanta a nuestro Gobierno actual,
estamos abocados de nuevo al desastre. Y es que el mercado inmobiliario no es
un mercado endógeno que pueda regularse a sí mismo, sino que está abierto a los
altibajos económicos europeos y mundiales. Y si la rentabilidad de nuestro
mercado es alta, el flujo de capitales se intensificará y desvirtuará la
situación.
Las
capitales de provincia con mayores afluencias turísticas están experimentando
un fenómeno de crecimiento de los precios de alquiler de dos dígitos, resultado
de las altas rentabilidades ofrecidas por el alquiler turístico.
La LAU
impulsada por el Gobierno del Partido Popular cambió las condiciones en el
mercado del alquiler para hacerlo más atractivo a los propietarios frente a los
inquilinos. Se sacó a los alquileres del IPC y se disminuyó el tiempo de arrendamiento.
Si a ello le sumamos el auge de los alquileres vacacionales y la entrada de
capital buscando altas rentabilidades el cóctel es explosivo y ya está en la
“coctelera agitando”. Los alquileres suben de forma desmesurada por encima del
IPC, los salarios y pensiones bajan en relación a ese índice, entra dinero y el
precio de la vivienda, en las zonas afectadas por estas causas, se dispara.
Como complemento a la situación, ha vuelto a incrementarse el número de
desahucios, sobre todo los producidos por impago de alquiler.
Pero en
otros lugares el precio sigue descendiendo. Así, mientras que en Madrid,
Cataluña, Canarias y Galicia el crecimiento en el precio es moderado, en otros
como País Vasco, La Rioja, Castilla y León o Castilla la Mancha, se padece una
caída interanual casi tan fuerte como son las subidas.
Si
observamos los precios por provincias, las diferencias son todavía más
acusadas. La mejor evolución de precios se dio en Barcelona, Madrid y Álava,
con incrementos del 11,9%, 9% y 6%, respectivamente, respecto al segundo
trimestre de 2016, mientras que hasta en 19 provincias se han registrado
caídas. Castellón (-5,9%) y Segovia (-5,1%) lideraron los descensos.
Castellón
puede ser el paradigma de la situación. Encontrándose en la costa mediterránea
debería estar en zona positiva, pero décadas de corrupción urbanística
al servicio de los de siempre, han dejado en la ruina inmobiliaria a los
pequeños propietarios. Aunque parezca imposible, puede encontrarse un piso
moderno, en buenas condiciones, “para entrar a vivir”, en la provincia de
Castellón, por poco más de 20.000 euros.
El precio
medio más caro de los pisos y chalets en el segundo trimestre se
registró en la Comunidad de Madrid, hasta los 1.925 euros por metro cuadrado.
Le siguen País Vasco e Islas Baleares, con 1.919 euros/metro cuadrado y 1.914
euros/metro cuadrado, respectivamente. Por su parte, Extremadura (774
euros/metro cuadrado), Castilla-La Mancha (788 euros/metro cuadrado) y La Rioja
(819 euros/metro cuadrado) son las comunidades autónomas más baratas.
Las
diferencias que existían hace un año en el mercado residencial, en cuanto a
ventas y precios, no sólo prosiguen, sino que se están incrementando. Y la
causa son todos esos factores exógenos sin control y leyes favorables a nuevas
burbujas inmobiliarias localizadas.
Muchos
propietarios de las zonas afectadas por los descensos no entienden lo que está
sucediendo. Cuando el año pasado vieron que en su zona los precios subían se
las prometieron muy felices, sacaron brillo a sus carteles de venta e incluso subieron
un poco el precio. Hoy, un año después, les dicen que los precios de sus
casas han vuelto a bajar. Y no se lo creen, sobre todo porque en la
prensa se dice que suben los precios medios, pero no que bajan en determinadas
zonas. Papelón el de las agencias inmobiliarias de esas zonas, explicando a los
propietarios que su piso está fuera de precio y que tienen que volver a
bajarlo.
Por
provincias, los precios medios más altos se localizan en Guipúzcoa
(2.089 euros/metro cuadrado), Barcelona (1.963 euros/metro cuadrado) y Madrid
(1.925 euros/metro cuadrado). Por el contrario, los pisos y chalets más
baratos de media se encuentran en Ciudad Real (714 euros/metro cuadrado),
Toledo (722 euros/metro cuadrado), Cáceres (748 euros/metro cuadrado) y Teruel
(753 euros/metro cuadrado). En cuanto a capitales, Barcelona tiene el precio de
vivienda más elevado del país, con hasta 3.094 euros por metro cuadrado, y
adelanta a San Sebastián (2.984 euros/metro cuadrado). Madrid y Bilbao superan
la cota de los 2.000 euros en este segundo trimestre del año, mientras que
Castellón (797 euros/metro cuadrado), Lugo (892 euros/metro cuadrado) y Ávila
(917 euros/metro cuadrado) son las más baratas.
Baleares
sigue siendo la comunidad autónoma donde es más difícil acceder a una
vivienda de tipo medio, hasta los 15,1 años de sueldo íntegro, según datos
de Sociedad de Tasación (ST). El Índice de Esfuerzo Inmobiliario (años de
sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una
vivienda tipo medio) se sitúa en 7,5 años. En cuanto al Índice de Accesibilidad
(referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es
suficiente), que mide la capacidad de endeudamiento, ST lo sitúa en los 105
puntos, dos puntos más en comparación al mismo periodo del año anterior. No
obstante, en Madrid, Cataluña y Baleares continúa siendo “insuficiente” la
capacidad de endeudamiento, al contrario que en La Rioja, Murcia y Extremadura,
regiones donde este índice registra los valores más altos.
Ante la
pasividad o complacencia de la administración, a la que la palabra
regulación le saca sarpullidos, los precios del alquiler en estas zonas
especulativas van a continuar subiendo e impulsando el precio de las
viviendas, que cada vez se tornarán más inasequibles a los ciudadanos medios.
La despoblación de los centros de las grandes ciudades es un hecho
incontestable y si prosigue mucho tiempo la situación, estos centros urbanos se
perderán para la población y se convertirán en parques temáticos dedicados
al turismo. No parece que éste sea el mejor modelo de ciudad habitable y
sostenible. El nuevo equilibrio de fuerzas en el Parlamento puede hacer cambiar
la situación este otoño. Ya hay varios partidos, entre ellos el PSOE,
comprometidos a conseguir un cambio. ¡Esperémoslo!
Eduardo
Lizarraga
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