La Estabilidad Y La Consolidación Serán La Tónica En
El 2019
Terminamos el
año y las expectativas del sector inmobiliario continúan
siendo buenas, al menos hasta el 2020, aunque distintos factores parecen
indicar que el explosivo año 2018 no se repetirá. La compraventa de vivienda, que va a terminar el año con
una cifra cercana a las 575.000 operaciones y un crecimiento interanual del
14%, se ralentizará al año 2019, con un incremento que apenas superará el
7%.
Por su parte,
los precios han crecido de media un 5% este año y mantendrán firme su recuperación el 2019, con incrementos
superiores y que pueden alcanzar el 5,2, teniendo aún tienen mucho recorrido
para recuperar los perdidos techos del año 2008. Este moderado incremento medio se debe al ajuste a la baja que
continúa produciéndose en zonas de sobre oferta o a las mínimas subidas en
poblaciones medianas, que compensan los elevados crecimientos en Madrid, Barcelona,
Valencia –que está subiéndose al carro en los últimos meses- y algunas
zonas costeras.
En estas
grandes ciudades, el incremento del precio de la vivienda ha
sido importante con tasas interanuales superiores al 10,5% en el caso de Madrid y del 8,2% en Barcelona. Teniendo en cuenta que ambas provincias
suponen el 28% de las ventas totales y que en determinadas ciudades
con Málaga o San Sebastián se
producen subidas superiores al 10%, entendemos que en los precios medios
su peso se compense con otras zonas estancadas o de crecimientos muy modestos
como Bilbao o Zaragoza o incluso negativos como Castilla León o Castilla La
Mancha.
No son tan
buenos los datos para la construcción residencial,
que penas ha superado incrementos del 7% este año y retrocederá ligeramente el
2019 para volver a crecer en el 2020. Es al menos lo que opinan el Instituto de
Práctica Empresarial (IPE) y la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas).
Las diferencias regionales en la edificación de viviendas continuarán
existiendo, con un mercado fragmentado a varias velocidades y con Madrid en cabeza con un 20% del total. Le siguen
la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia, que elevan sus grúas a buen ritmo,
destacando Málaga que vuelve a vivir el
auge de la construcción de segunda residencia.
Cataluña se va distanciando debido a las incertidumbres políticas y económicas
que continúan presentes.
Las causas de
la situación de bonanza del mercado inmobiliario hay
que buscarlas en un entorno económico muy favorable, con creación de empleo,
tipos de interés en mínimos y nuevas facilidades para la financiación
hipotecaria. A todo ello es preciso sumarle la presencia mantenida de un sector inversor que busca en las rentabilidades de
la vivienda lo que la Bolsa, con su inseguridad o los depósitos bancarios con
sus ridículas retribuciones, son incapaces de darle.
La economía
española está experimentando una cierta desaceleración en
el segundo semestre del 2018, pero prosigue su ciclo expansivo previéndose un
crecimiento del 2,3% del PIB en 2019. La financiación continúa
accesible, con tipos medios que no superan el 2,5% y con unas perspectivas
favorables. El BCE ya ha advertido que el proceso de normalización de la política monetaria será muy
gradual no aumentando el tipo de interés de referencia hasta
el segundo semestre del 2019 y sin brusquedades durante todo el 2020.
Por ello, la
inversión en vivienda va a seguir ofreciendo una rentabilidad muy superior a otras posibilidades,
con lo que seguirá impulsando la demanda de manera regular. La rentabilidad bruta del alquiler, que el Banco de España
estima en un 4,4%, sigue siendo la única alternativa atractiva para los
inversores, con retornos superiores a la inflación y un
mantenimiento del poder adquisitivo.
No podemos
olvidar que la fuerza de la demanda de vivienda por parte
de extranjeros continúa incrementándose y que si cerró el año
2017 en 89.000 operaciones, podría cerrar el 2018 superando con soltura
las 100.000 compraventas. Únicamente un Brexit duro podría alterar, en el caso de los ciudadanos
del Reino Unido, este crecimiento.
En el año
2019 estas variables van a mantenerse, aunque más flojas que este año, lo que
contribuirá a un menor crecimiento del sector y
al alejamiento del riesgo de burbuja inmobiliaria. El sector continuará creciendo
de manera constante durante tres o cuatro años más en
que se prevé una toma de suelo suave y que sólo puede propiciar ajustes más duros con bajada de precios en las
zonas de mayor crecimiento de precios, como son Madrid y Barcelona, aunque la
estabilidad que se les supone para los próximos años podría atenuar esta caída.
La situación
general va a ser aún expansiva y de crecimiento, ocupando las zonas periféricas el interés de compradores que
huyen de los elevados precios de las almendras centrales. Los incrementos en la demanda van a suavizarse porque
subir de las 500.000 viviendas vendidas anualmente no va a ser fácil.
El crecimiento económico para el 2019 se
está corrigiendo a la baja, con lo que la creación de empleo será menor; la
política económica del BCE ha tocado a su fin, implicando subidas ligeras pero
constantes del precio del dinero y el Gobierno ha iniciado una cierta
regulación del mercado de los alquileres que podría complementarse
controlando los precios máximos por parte de los ayuntamientos afectados, como
quiere Podemos, el año que viene.
Sin embargo,
por otra parte, es preciso añadir que los inversores van a mantener
su interés en el ladrillo, porque la Bolsa y sus turbulencias
son poco atractivas, ya lo advierte Alan Greenspan, alarmado por la situación
económica con China, su posible devaluación de la moneda y los temores a una
desaceleración mundial, “los inversores deben buscar lugares de protección”. Y
el inmobiliario con sus elevadas rentabilidades es
uno de ellos.
Otro interesante
dato a tener en cuenta y que pasado el efecto del barullo del Supremo volverá
con fuerza, es la guerra hipotecaria desatada
entre las entidades financieras, que han resucitado- en algunos casos-
las hipotecas al 100%, una de las causas de la burbuja
inmobiliaria con su efecto sobre los precios. Son millones las personas que
viven de alquiler y que ante los elevados precios,
podrían verse tentadas por las hipotecas que les ofrecen los bancos y dar el
paso en los dos o tres próximos años.
La situación
de los alquileres, afectados por la escasez de la oferta en grandes
ciudades, la llegada de inversores grandes y pequeños, junto al auge
de plataformas de alquiler vacacional, es claramente alcista. Y han alcanzado
un precio en determinadas zonas que supera el 30% en el período 2014-2018
y se acerca al 50% en áreas turísticas como Palma de Mallorca. Esta situación ha creado una
cierta presión social que ha obligado al Gobierno
de Sánchez a actuar.
La nueva
normativa, ha realizado modificaciones de la legislación
de arrendamientos urbanos, entre las que destacan la ampliación
del contrato tipo de alquiler desde 3 a 5 años y la prórroga desde 1 hasta
3 años. La vinculación de la subida de los alquileres al IPC y el
establecimiento de precios máximos están a la espera.
Si a ello le
sumamos la huida de inquilinos, propiciada por los
elevados arrendamientos en comparación con el coste de las hipotecas,
entendemos el leve descenso de precios y una mayor existencia de inmuebles en
alquiler. El 2019 continuará con esta tónica y el descenso de precios será más
acusado.
Toda esta situación de alza de precios
en la vivienda por compra o alquiler, junto con un muy inferior crecimiento de
los salarios, ha traído un deterioro en los ratios de accesibilidad a la
vivienda con un esfuerzo financiero cada vez mayor. Así, según el Banco de
España, el porcentaje medio de la renta familiar que se destina al pago de la
vivienda ronda ya el 35%, incrementándose también el número de años de renta
que hay que dedicar a la compra de una vivienda y que ha pasado de 6,9 a 7,3 en
un año.
Un año 2019
continuista, con menores incrementos en todos los sentidos, pero con estabilidad para el sector, a la espera de
un 2020 que puede volver a ver subidas más fuertes en precios
y compraventas. Todo depende de esa macroeconomía que anda un poco
revuelta por las andanzas de determinados personajes. Con tranquilidad y
confianza lo iremos viendo. ¡¡Felices Fiestas!!
LIZARRAGA
